De meeste consumenten vinden financiële zaken ingewikkeld en varen daarom blind op het advies van hun adviseur, stelt de krant. "Maar hij wordt betaald door de bank, die er belang bij heeft dat u zo min mogelijk aflost." Daarnaast wordt gewezen op de boetes voor vroegtijdig aflossen; zonder tussentijdse aflossing ontvangen banken veel meer rente.
Het argument dat aflossen ten koste gaat van de renteaftrek is niet geldig, aldus de Volkskrant. "Als u niet aflost, betaalt u uiteindelijk veel meer rente." Vanwege de lage rente is maandelijks geld inleggen op een spaarrekening evenmin gunstig. De angst voor de bijleenregeling is verder ongegrond omdat sowieso aan te raden is om de overwaarde in een nieuw huis te steken. "Hoe minder u tussentijds aflost, hoe meer rente (weggegooid geld) u over de hele looptijd van de hypotheek kwijt bent."
'Banken laten hypotheekklanten in de kou staan'
Banken staan niet te springen om de hypotheeklast over te nemen en dus staan hypotheekklanten in de kou.
Huizenbezitters van wie de rentevaste periode afloopt en die bij andere hypotheekverstrekkers winkelen voor een lagere rente, komen vaak van een koude kermis thuis, zo schrijft De Telegraaf.
Het gaat om rentevoorstellen die gemiddeld 1 procent hoger liggen dan nieuwe klanten krijgen aangeboden. Dat stellen financiële deskundigen.
Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek loopt de komende vier jaar bij 1,4 miljoen huishoudens de rentevaste periode af. Dit is goed voor 249 miljard euro van de totale particuliere hypotheekschuld van 622,5 miljard euro.
Volgens directeur Mark Vente van KapitaalVisie wijzen banken onder het mom van dat zij de risico's niet willen dragen, deze groep hypotheekklanten af. "Banken verschuilen zich achter de risico's, maar wat er in werkelijkheid achter de afwijzing schuil gaat, is dat zij een probleem hebben met het aantrekken van geld."
Aandelenmarkten wereldwijd onder druk
Aandelenmarkten staan onder druk wegens zorgen over de bestendigheid van het economisch herstel in de wereld. De oplaaiende Europese schuldencrisis, de politieke impasse in de VS, gebrek aan fiscale manoeuvreerruimte en tegenvallende economische indicatoren zijn hier de aanleiding voor. Gebrek aan daadkracht onder politici draagt hier verder aan bij. De indicatoren wijzen ondubbelzinnig op een vertraging, maar vooralsnog op aanhoudende groei. De globale economische groei zal naar verwachting matig zijn, wat genoeg lijkt om een 'winstrecessie' te voorkomen en het aandelenadvies op neutraal te handhaven.
De regels om een hypotheek te krijgen zijn sinds vandaag strenger.
Mensen die een huis willen kopen, kunnen daardoor minder lenen dan voorheen en moeten meer aflossen. Wat zijn de gevolgen van deze nieuwe regels. En is het nu een goed moment om een huis te kopen?
Wat gaat er veranderen?Vanaf vandaag moeten huizenkopers verplicht de helft van hun hypotheek aflossen, binnen dertig jaar. Alleen rente betalen, een volledig aflossingsvrije hypotheek dus, mag niet meer. Ook mogen huizenkopers nog maar 106 procent van de marktwaarde van de woning (inclusief overdrachtsbelasting van 2 procent) lenen, nu is dat nog 108 procent. De aanscherping van de regels is vastgelegd in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen uit 2006. Banken en verzekeraars zeggen deze nieuwe code strikt na te zullen leven. De ruimte voor hogere hypotheken bij uitzonderingsgevallen (bijvoorbeeld gunstig carrièreperspectief) wordt beperkt, maar blijft bestaan.
Waarom is dat nodig?
Breed leeft het idee dat huizenkopers zich te veel in de schulden steken. De totale hypotheekschuld in Nederland bedraagt circa 632 miljard euro, volgens De Nederlandsche Bank. De angst is dat huiseigenaren bij financiële problemen hun lasten niet meer kunnen opbrengen, of een restschuld houden na gedwongen verkoop tegen een lagere prijs. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) pleitte in 2009 voor afschaffing van tophypotheken (leningen hoger dan de waarde van de woning). In overleg met de AFM en de overheid kwamen banken en verzekeraars daarop met de huidige aanscherping van de gedragscode.
Wat zijn de gevolgen van deze nieuwe maatregelen?
Voor bestaande hypotheken verandert er niets. Bij nieuwe hypotheken daalt de maximale hypotheeklening gemiddeld niet veel, al kan het in individuele gevallen tegenvallen. Wel zullen de maandlasten stijgen in vergelijking met aflossingsvrije hypotheken, omdat de helft van de lening moet worden afbetaald. Anderzijds: een koper kan iets minder lenen en heeft dus iets minder lasten.
Krijg je voor verbouwing nog hypotheek?
Ja, maar beperkt: alleen voor verbouwingen die bijdragen aan een waardeverhoging van het huis. Onder de oude hypotheekregels kon je een verbouwing nog volledig financieren. Nu verstrekken banken en verzekeraars geen hypotheek meer voor veel voorkomende verbouwingen als een luxe keuken of een mooie badkamer. Voor zulke „cosmetische veranderingen” moet je voortaan sparen of een gewone lening afsluiten. Let bij het laten maken van een bouwkundig rapport en een taxatie dus goed op welke verbouwingen als waardeverhogend gelden.
Nu huis kopen een goed plan?
Het is een goed moment. De huizenprijzen dalen, het aanbod is groot, en het kabinet heeft de overdrachtsbelasting, de eenmalige ‘verhuisbelasting’, tijdelijk verlaagd van 6 naar 2 procent van de koopsom. Als deze stimuleringsmaatregel voor de woningmarkt op 1 juli 2012 weer wordt teruggedraaid, wordt het kopen van een huis weer 4 procent duurder. Maar laat je niet gek maken. Koop een huis uitsluitend als je er minstens zeven tot tien jaar wilt wonen, adviseert de Vereniging Eigen Huis. Woordvoerder Hans André de la Porte. „Als je het na een paar jaar alweer verkoopt, lever je er financieel op in. De overdrachtsbelasting verdien je niet terug. En ook investeringen voor de nieuwe keuken of badkamer zie je niet meer terug.” Je verkoopt er een huis hoogstens iets sneller door.
Flitskredietverleners vinden nieuwe inkomensbron |
Via internet of sms snel even een paar honderd euro lenen tegen torenhoge administratiekosten: het Nibud waarschuwde al voor dergelijke flitskredieten in 2007. 'Ondanks de aanscherping van de kredietverstrekkingsregels in juni dit jaar, zijn er aanbieders die consumenten weten te verleiden om tegen hoge kosten kleine kredieten af te sluiten. Wij adviseren consumenten om andere alternatieven goed te overwegen.' Nibud: 'Sinds 1 juni 2011 is de regelgeving omtrent flitskredieten aangepast en moeten deze aan dezelfde voorwaarden voldoen als andere kredieten. Alle kosten die verplicht zijn om een lening af te sluiten, moeten in een kostenpercentage worden omgerekend en dit mag niet meer bedragen dan 16 procent per jaar, de maximumkredietvergoeding. De verstrekkers van flitskredieten hebben daarom hun aanbod aangepast. Ze vragen nu (extra) geld voor bepaalde diensten, zoals een garantiestelling, een advies over verzekeringen en het snel overboeken van het geld. Daarnaast rekenen ze forse boetes wanneer er te laat wordt terugbetaald, al is het maar 1 dag. Het Nibud vindt dit een zorgelijke ontwikkeling. Op deze manier worden er alsnog hoge bedragen gevraagd voor kortlopende kredieten.' De AFM zegt over de nieuwe manier van aanbieden: 'De AFM raadt consumenten aan goed na te denken voordat ze een krediet aan gaan. Neem genoeg tijd voordat je een lening kiest. Sluit nooit direct een lening af na het ontvangen van de offerte of aanbieding. De meeste mensen nemen minimaal drie dagen de tijd.' Volgens het Nibud zijn er goede alternatieven voor flitskredieten: 'Roodstand is een voordeligere optie: 150 euro rood staan tegen 16 procent gedurende 21 dagen, kost minder dan 1,50 euro. Duidelijk minder dan de 25 euro die sommige partijen vragen voor een spoedboeking, een garantstelling of iets dergelijks. Ook kan het voordeliger zijn om het geld van een vriend of familielid te lenen.' |
Ook teruggave overdrachtsbelasting mogelijk voor aankopen van voor 15 juni? Het zal u niet ontgaan zijn dat het tarief van de overdrachtsbelasting per 1 juli jl. is verlaagd van 6% naar 2%. Deze regeling is van toepassing verklaard op alle transporten vanaf 15 juni. Voor de groep mensen die in die periode een woning hebben gekocht een mooie opsteker. Maar ongetwijfeld heeft (of kent) u klanten die een woning hebben gekocht voor 15, bijvoorbeeld op 14 juni. Die klanten zullen verschrikkelijk balen! Zij hebben immers 6% overdrachtsbelasting moeten betalen, terwijl zij de volgende dag slechts 2% had hoeven te betalen! En wanneer de kosten koper zijn meegefinancierd betekent dat ze een hogere hypotheek hebben en langer duurt voordat zij hun kosten koper hebben terugverdiend. Pech, of toch niet? Is dit nu een typisch geval van pech? Dat hoeft niet zo te zijn! De datum van 15 juni is een willekeurig gekozen datum. Uw klanten kunnen bezwaar maken tegen deze willekeur en het feit dat ze teveel overdrachtsbelasting hebben betaald. Bezwaar maken kan tot uiterlijk 6 weken nadat de notaris de overdrachtsbelasting heeft betaald aan het Rijk. De uiterste datum verschilt dus per notaris. De ene notaris heeft de belasting mogelijk direct afgedragen, terwijl de andere dit pas op de laatste dag heeft gedaan (of nog niet). Voorbeeld Stel dat op 4 mei het transport van een woning heeft plaatsgevonden. De notaris moet dan uiterlijk 30 juni de overdrachtsbelasting betalen aan het Rijk. Wanneer de notaris de betaling tot het laatste moment heeft uitgesteld, dan betekent dat, dat uw klant tot 10 augustus bezwaar kan maken tegen de ingehouden belasting en de termijnen nog kan stuiten! Afhankelijk van de notaris komen woningen die in april zijn overgedragen nog in aanmerking voor een bezwaar! De eerste stap die u(w klant) moet zetten, is om de notaris te vragen per welke datum hij de overdrachtsbelasting daadwerkelijk heeft afgedragen. Ligt er tussen die datum en de dag van vandaag minder dan 6 weken, dan kan het lonen om nog bezwaar te maken. Juridische ondersteuning In dat kader verwijst KapitaalVisie naar het initiatief van advocatenkantoor Jaegers & Soons uit Nijmegen (www.jaegerssoons.nl). Zij hebben een initiatief opgestart om de overdrachtsbelasting aan te vechten. Zij bieden consumenten gratis aan om een summier bezwaarschrift in te dienen, zodat in ieder geval de termijnen worden veilig gesteld. Vervolgens zullen zij uw klanten informeren over de mogelijkheden en kansen van een (collectief) proces en wat de daarbij behorende (gedeelde) kosten zijn. Garantie voor succes? Helaas kunnen wij die niet geven. Wat we wel weten is dat het advocatenkantoor zich uitgebreid heeft verdiept in de rechtsgeldigheid van de overdrachtsbelasting. Hiervoor verwijzen wij u ook naar hun website voor nadere informatie.
Tijdelijke verlaging overdrachtsbelasting
De overdrachtsbelasting voor particulieren wordt gedurende een jaar verlaagd van 6 naar 2 procent. De verlaging geldt met terugwerkende kracht tot 15 juni 2011, waarbij de datum van overdracht bepalend is.
Zodra beleid is geformuleerd hoe om te gaan met deze tijdelijke verlaging, met name ten aanzien van reeds gepasseerde hypotheken, zullen wij u nader informeren.
Overigens geldt er een afwijkende regeling bij combinatiepanden (woon-/bedrijfs of woon-/winkelpand). Als het bedrijfsdeel qua oppervlakte meer dan 10% van het totaal uitmaakt dan geldt de verlaging van de overdrachtsbelasting alleen voor het woongedeelte.
Banksparen!
De bankspaarhypotheek is momenteel de meest populaire aflossingsvorm. De voordelen lijken groot; Geen (zichtbare) kosten in het product en een loskoppeling van de overlijdensrisicodekking, zodat het woekersyndroom niet kan optreden. Diverse banken bieden op dit moment überhaupt geen spaarhypotheek meer aan, maar alleen nog bankspaarhypotheken. Daarnaast worden bestaande klanten aangemoedigd hun bestaande (spaar)verzekering om te zetten naar een bankspaarhypotheek. Niet te verpanden aan andere bank en geen medewerking voor waardeoverdracht Voordat u uw klanten adviseert om hun bestaande hypotheek om te zetten naar een bankspaarhypotheek, adviseren wij u goed te kijken naar de algemene voorwaarden van de aanbieder. Diverse (groot)banken, waaronder Rabobank en ING bank, melden in hun algemene voorwaarden dat het niet mogelijk is om de bestaande bankspaarrekening te verpanden aan een andere geldverstrekker. Ook staat in de voorwaarden dat ze niet mee zullen werken aan kapitaalsoverdracht naar een SEW van een andere maatschappij. Dat betekent voor uw klanten dat zij na omzetting gebonden zijn aan de geldverstrekker. Mocht de bank aan het eind van de rentevastperiode een minder concurrerende rente aanbieden, of wil uw klant om andere reden oversluiten naar een andere bank, dan betekent dit dat de SEW moet worden afgekocht en zal worden afgelost op de hoofdsom. En omdat een SEW altijd in box 1 zit, betekent afkopen, dat uw klant progressief zal worden belast over het (altijd) aanwezige intrestbestanddeel. En wanneer hij de heffing vervolgens moet gaan lenen heeft hij hierover geen renteafrek meer! Overgeld.nl Inzake dit onderwerp zal op de website van De Telegraaf: www.overgeld.nl ook een artikel geplaatst worden.
'Geen provisieverbod voor kredietbemiddeling' Minister De Jager is vooralsnog niet van plan het provisieverbod in 2013 uit te breiden naar advies en bemiddeling voor consumptief krediet. Dat schrijft hij in een brief aan de Tweede Kamer naar aanleiding van vragen van het Kamerlid Braakhuis (GroenLinks). De aanleiding was een uitzending van Tros Radar over de financiering van auto's. Een provisieverbod voor bemiddeling bij consumptief krediet wijst De Jager van zich af. 'Voor consumptief krediet geldt op dit moment in de wet een verbod om de consument rechtstreeks om een vergoeding te vragen. Dit verbod is juist in het verleden ingevoerd om hit-and-run praktijken in de consumptief krediet markt te bestrijden. De komst van het provisieverbod voor complexe en impactvolle producten zorgt voor een verandering in de markt die mogelijk ook effect zal hebben op de advisering en bemiddeling in consumptief krediet. Ik vind het daarom van belang om de marktontwikkelingen goed te volgen en zal onderzoeken of bij consumptief krediet aanvullende maatregelen nodig zijn.' Daarbij wil De Jager onder andere onderzoek doen naar transparantievoorschriften en andere maatregelen. 'Ik zal u later informeren over de uitkomsten van dit onderzoek. Overigens worden op dit moment in het effectieve kredietvergoedingspercentage bij consumptief krediet de totale kosten die de consument moet betalen weergegeven (uitgedrukt in een percentage). De provisies die door de aanbieder van krediet worden betaald zijn daar onderdeel van. De effectieve kredietvergoeding is gemaximeerd.'
Aflossingsvrije hypotheken verder in het nou;
NHG nog maximaal 110% van de marktwaarde mag worden geleend. Daarnaast mag
maximaal de helft van de waarde van de woning nog aflossingsvrij worden
afgesloten.
Over dit laatste punt lijkt nog enige onduidelijk, omdat zowel AFM, Ministerie van Financien en VNB een eigen vertaling hebben gemaakt: Ministerie: "de verstrekte hypotheek mag voor maximaal de helft aflossingsvrij zijn" AFM: "maximaal 50 procent van de waarde van de woning mag worden gefinancierd met een hypotheek waarbij vooraf geen vaste afspraken zijn gemaakt over de aflossing (aflossingsvrij)." NVB: "Een begrenziging van het aflossingsvrije deel tot maximaal 50% van de aankoopwaarde van de woning". Vooralsnog is de norm zoals gesteld door Financien meer beperkend. Die van de AFM en NVB is gelijk aan de NHG norm. "De aangescherpte normen van banken voor de verstrekking van hypotheken bieden een betere bescherming van de consument. Een hypotheek zal vanaf 1 augustus meer in verhouding moeten staan met de waarde van de woning. Het aflossingsvrije gedeelte van de hypotheek wordt beperkt tot maximaal 50% van de marktwaarde van de woning. Bovendien komen er minder uitzonderingen op de bestaande inkomensnorm. Dit beperkt het risico op te hoge restschuld bij de consument De AFM is dan ook blij met de aanscherping van de norm door de banken, die ook door de verzekeraars wordt onderschreven", aldus AFM.
Maximum aftrekbaarheid afsluitprovisie;
Vorige week is in verschillende online media, waaronder BDO.nl, een artikel
verschenen over het feit dat fiscale partners die samen een lening zijn
aangegaan, vanaf nu hun afsluitprovisie tot maximaal € 7.260,- kunnen
aftrekken. Het zou gaan om een verdubbeling van de huidige aftrek van de
afsluitprovisie.
Omdat er nog geen publicatie van de Belastingdienst is
geweest waaruit deze beleidswijziging blijkt, blijft KapitaalVisie vooralsnog uitgaan
van het bestaande beleid, dus van het huidige maximum van € 3.630,-
aftrek in het jaar van aankoop van de woning, en een evenredige verdeling
van het meerdere over de looptijd van de hypotheek.
In het artikel, een publicatie van BDO zelf, wordt melding gemaakt van een
procedure die door BDO op dit punt is gewonnen. BDO stelt ook dat de
Belastingdienst het tot nu toe gevoerde beleid op dit punt zal wijzigen.
Helaas is de uitspraak waarop BDO zich beroept, niet gepubliceerd. Er is
geen publicatie van de Belastingdienst waaruit de door BDO gestelde
beleidswijziging blijkt. Dit betekent dat het beleid van de Belastingdienst
dus niet is gewijzigd.
Standpunt KapitaalVisie
Wij kunnen het ons niet veroorloven om van een omstreden standpunt uit te gaan. Daarom blijft KapitaalVisie ervan uitgaan dat partners gezamenlijk in totaal maximaal 1,5% van de schulden, die zijn aangegaan ter financiering van de eigen woning, maar niet meer dan € 3630,- als afsluitprovisie in aftrek kunnen brengen in het jaar van aankoop van de woning.
en het standpunt over afsluitprovisie heroverwegen als de rechtspraak of het beleid van de
Belastingdienst dat naar de mening van KapitaalVisie mogelijk maakt.
Met vriendelijke groet, KapitaalVisie
Voor Jan Modaal is koophuis straks een illusie
Door strengere hypotheek regelgeving van zowel banken, Nationale Hypotheek Garantie (NHG), als overheid staat de groep mensen die rond 33.000 euro verdient voortaan als huizenkoper buitenspel.
De mensen met een dergelijk inkomen kunnen straks 75.000 euro minder lenen om een huis te kopen. In plaats dus van te kunnen zoeken naar huizen tot 180.000 euro worden zij straks voor de schier onmogelijke taak gesteld een huis van maximaal 105.000 euro te vinden.
Garagebox
Niet alleen in de dure Randstad, maar ook daarbuiten voorziet de markt amper in die prijsklasse. In stadscentra van Amsterdam, Utrecht en Den Haag is een garagebox al duurder.
Ook geen huurwoning
Tot overmaat van ramp komen modaal verdieners ook niet in aanmerking voor huurwoningen, omdat zij daar te veel voor verdienen. Europese wetgeving schrijft per 1 januari namelijk voor dat corporaties 90 procent van hun sociale huurwoningen aan mensen dienen te verhuren met lage inkomens.
Ook de vrije huursector biedt voor de middenklasse geen soelaas; daar beginnen de huurprijzen vaak boven de 1000 euro per maand. En er zijn lange wachttijden voor betaalbare woningen. Door deze ontwikkelingen is het voor starters al onmogelijk de eerste stap op de woningmarkt te zetten. KapitaalVisie samen met Vereniging Eigen Huis (VEH) luiden de noodklok.
Bron: ABP
Wederom onrust over hoge hypotheekrentes
Friesland Bank heeft grote onrust veroorzaakt bij klanten met een variabele hypotheek. De bank verhoogt de renteopslag van hypotheken op basis van het zogeheten Euribortarief, fors. De Consumentenbond is woest en stapt naar de hoogste autoriteiten.
Friesland Bank schrijft in een eergisteren verstuurde brief aan zijn klanten dat de bank door de ontwikkelingen op de kapitaalmarkten ’genoodzaakt’ is de renteopslag te verhogen. De bank wijst op de verstoorde geld- en kapitaalmarkten, waardoor de bank meer geld kwijt is om kapitaal uit de markt te halen, en de lage rentestand.
De Euribor, het rentetarief waartegen Europese banken elkaar geld lenen, staat momenteel erg laag op 0,6%. De bank berekende daarnaast een opslag tussen de 0,6% en 1,8%. Dit wordt voor ruim driehonderd klanten per 1 november verhoogd naar 2,2% tot 2,8% . Dat betekent vaak meer dan een verdubbeling van de lasten.
Voor een huis met een hypotheek van € 850.000 stijgen de kosten van rond de € 850 naar ruim € 2000.
De Consumentenbond, die al eerder concludeerde dat er nauwelijks marktwerking is op de hypotheekmarkt, reageert als door een wesp gestoken bij lezing van de brief. „Verschrikkelijk slecht onderbouwd”, luidt het oordeel van haar deskundigen. De bond trekt aan de bel bij de minister van Financiën en toezichthouder AFM.
De timing van Friesland Bank is overigens opmerkelijk. In augustus heeft de kwartelwaakhond NMa aangekondigd een onderzoek naar de hoogte van de hypotheekrentes en de mate van concurrentie in te stellen. Die conclusies worden deze maand verwacht.
Kapitaalvisie, , noemt de ’nare streek’ van Friesland Bank ’schandalig’. „De bank was één van de laatste scherpe aanbieders in de markt. Ze gaan nu lekker oogsten over de rug van de klant, die toch nergens anders heen kan. Doodzonde, want onze branche heeft al zo’n slechte naam.”
Begin dit jaar wilde Fortis eveneens de opslag verhogen. Het ging toen om een zogenoemde liquiditeitspremie van 1,5%. Als reden voor de premie voerde Fortis de „verstoring van de interbancaire markt” aan. Fortis schrapte de premie later, omdat het volgens de algemene voorwaarden niet mogelijk was deze door te berekenen aan de klanten.
Volgens advocaat Harm Jan Tulp van Tulp advocaten is bij Friesland Bank sprake van een verkapte liquiditeitspremie. Tulp: „Ik heb de algemene voorwaarden ingezien en volgens mij mag dit niet.” Hij overweegt juridische stappen.
„Volgens onze voorwaarden is dit mogelijk”, stelt een woordvoerder van Friesland Bank. „En de klant heeft een keuze. Hij kan overstappen naar een andere hypotheekvorm.”
Kapitaalvisie vindt het argument dat mensen met een variabele rente zelf voor het risico kozen niet opgaan: „Je kiest voor het risico van een wisselende Euriborrente. Niet voor het risico van een bank die eenzijdig je voorwaarden ook nog eens aanpast. Dat is dubbelop. Als de Euribor in 2011 stijgt, zijn deze mensen helemaal de pineut.”
Kapitaalvisie doet zaken met eigen en freelance hypotheekadviseurs. Eerder constateerde hij al dat de rentetarieven van ING en Rabobank omhoog gingen richting de 3%. Friesland bank vraagt zijn klanten in de brief om begrip.
bron: De Telegraaf