Hypotheekvormen

Bij de aflossingsvrije hypotheek, via Kapitaalvisie, lost u in eerste instantie niets af. Wel betaalt u iedere maand rente over het geleende bedrag. Aan het einde van de looptijd, moet u het geleende bedrag in één keer terugbetalen.

Fiscaal voordeel 
Doordat u bij een aflossingsvrije hypotheek niets aflost, blijf je gedurende de hele looptijd rente betalen over het totale geleende bedrag. Dat is op zich gunstig, want de hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar. Je kunt dus gedurende de hele looptijd het maximale bedrag van de belasting aftrekken.

In vergelijking met andere soorten hypotheken, hebt u met een aflosvrije hypotheek de laagste maandlasten. U profiteert van een maximale belastingaftrek. Daarnaast betaalt u alleen rente en geen aflossing of premies. Uiteraard moet u zelf zorgdragen voor de aflossing aan het eind van de looptijd.

Combineren met andere hypotheken
Het maximumbedrag waarvoor je een aflossingsvrije hypotheek kunt afsluiten, ligt eigenlijk altijd een stuk onder de waarde van het huis. In sommige gevallen is de waarde van de woning voldoende. Mocht dit niet het geval zijn zult u dus voor het resterende bedrag eigen geld moeten inbrengen of een aanvullende hypotheek moeten afsluiten waarop wél aflost wordt.

Einde van de looptijd
Aan het einde van de looptijd (maximaal 30 jaar) moet u het geleende bedrag aflossen. Dat kan bijvoorbeeld door je woning te verkopen of doordat u in de tussentijd het benodigde geld zelf bijeen hebt gespaard. Vaak is het ook mogelijk om een nieuwe hypotheek af te sluiten. Houd er wel rekening mee dat de rente over deze nieuwe hypotheek niet meer fiscaal aftrekbaar kan zijn.

Voor wie?
Voor mensen die op latere leeftijd gaan verhuizen naar een kleinere woning en een behoorlijk gedeelte eigen geld inbrengen, is de aflossingsvrije hypotheek het overwegen waard. Verder wordt deze hypotheekvorm veel gebruikt in combinatie met andere hypotheekvormen.

De voordelen

• Lagere maandlasten dan bij elke andere hypotheekvorm
• U heeft optimaal belastingvoordeel vanwege de hypotheekrenteaftrek
• Het is een eenvoudige hypotheekvorm, die makkelijk met andere hypotheken is te combineren

De nadelen

• Het maximale bedrag dat u aflossingsvrij kunt lenen, ligt altijd ruim onder de verkoopwaarde van je woning
• U lost niets af, daarom bouwt u ook geen bezit op
• Soms stelt de geldverstrekker een overlijdensrisicoverzekering verplicht

Krediethypotheek

De krediethypotheek is de meest flexibele hypotheekvorm die er bestaat. Het werkt als een bankrekening waarop je ‘rood’ mag staan. Het bedrag (uw limiet) is nu alleen een stuk hoger. U kunt, net als bij een gewone bankrekening, geld opnemen en geld storten. Zolang u uw limietbedrag maar niet overschrijdt. Elke maand betaal je een vergoeding over het bedrag dat u hebt opgenomen: de rente. Hoe hoog het bedrag is dat u op mag nemen (‘rood’ mag staan), hangt vooral af van wat uw woning waard is.
Vroeger was een krediethypotheek erg aantrekkelijk, omdat u alle rentebetalingen van de belasting mocht aftrekken. Nu geldt dat niet meer in alle gevallen. Gebruikt u de krediethypotheek voor de aanschaf, het onderhoud of de verbetering van je huis? Dan is de rente die u betaalt uiteraard, volledig aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Als u de krediethypotheek gebruikt voor consumptieve aankopen is de rente niet aftrekbaar. Voorbeelden van dit soort aankopen zijn een auto, piano, boot of een caravan.

De hypotheekrente is een reden om toch een krediethypotheek te nemen. Deze is namelijk lager dan de rente voor een ‘gewone’ geldlening. Dit is mogelijk omdat je bij een krediethypotheek de geldverstrekker je huis als onderpand aanbiedt. Bovendien is de rente voor een krediethypotheek meestal een variabele rente die niet voor langere perioden is vast te zetten.

Voor wie?
Een krediethypotheek wordt vaak afgesloten door mensen die (tijdelijk) extra geld willen hebben, bijvoorbeeld voor een verbouwing. Ook is deze hypotheekvorm populair bij oudere mensen. Die kunnen zo de overwaarde van hun huis gedeeltelijk in geld omzetten als oudedagsvoorziening.

De voordelen

• U bepaalt zelf wanneer en hoeveel je terugbetaalt
• U kunt bedragen die u stort ook gemakkelijk weer opnemen

• De rente is soms aftrekbaar van de belasting (mits dit gebruikt wordt voor   woningverbetering)

De nadelen

• De rente is meestal niet voor langere perioden vast te zetten
• Het bedrag dat u rood mag staan (uw limiet) is een stuk lager dan wat je huis eigenlijk waard is (meestal 75% van de verkoopwaarde van je huis)
• De rente is soms niet aftrekbaar van de belasting (als deze niet gebruikt is voor woningverbetering)

Hybride-/ spaarbeleggingshypotheek

De hybride hypotheek is een combinatie van een spaarhypotheek en een beleggingshypotheek. Daarom wordt het vaak een spaarbeleggingshypotheek of combinatiehypotheek genoemd.
Bij een spaarhypotheek betaal je iedere maand alleen rente over het geld dat je hebt geleend. U lost dus niets af. Dat doet u pas aan het eind van de looptijd van de hypotheek. Dan betaalt u in één keer het geleende bedrag terug. Dit bedrag moet u in de tussentijd bij elkaar te hebben gebracht. Zoals de naam al zegt, doe je dit door te sparen en/ of te beleggen of beide.

U betaalt iedere maand een premie. Deze premie bestaat uit twee delen, een risicodeel (voor de overlijdensrisico verzekering) en een spaardeel / beleggingsdeel. Het risicodeel is bestaat uit de premie voor een overlijdensrisicoverzekering. Mocht u voor het eind van de looptijd van de hypotheek komen te overlijden, dan wordt een verzekeringsbedrag uitgekeerd. Met dit bedrag wordt uw hypotheek afbetaald. Uw nabestaanden kunnen dan in het huis blijven wonen.

Met het spaardeel/beleggingsdeel spaar en/of belegt u om het geleende bedrag bij elkaar te sparen. Gedurende de looptijd van de hypotheek kunt u heen en weer switchen tussen sparen en beleggen. Een combinatie van beide is ook mogelijk. Is de rente laag en zitten de aandelenkoersen in de lift, dan kunt u kiezen om het premiebedrag te laten beleggen. Verwacht u een minder gunstig beursklimaat, dan kunt u er voor kiezen voor de zekerheid van sparen.

Beleggen is per definitie een onvoorspelbare en dus risicovolle onderneming. Het kan ook gebeuren dat uw belegging weinig tot niets oplevert. Dan blijft u aan het einde van de looptijd van de hypotheek met een restschuld zitten.

Optimaal belastingvoordeel
U blijft steeds rente betalen over het totale geleende bedrag, daarom profiteert u gedurende de hele looptijd optimaal van de hypotheekrenteaftrek en profiteer je van het opbouwen van een belastingvrij vermogen.

Voor wie?
Een spaarbeleggingshypotheek is aantrekkelijk voor wie graag wil beleggen, maar toch ook de mogelijkheid wil hebben om meer zekerheid in te bouwen.

De voordelen

• Flexibiliteit; u bepaalt zelf hoe uw premie wordt gebruikt
• Een fiscaal aantrekkelijke hypotheekvorm
• Bij goede beleggingsresultaten kan de hypotheek meer opleveren dan het bedrag dat u nodig hebt

De nadelen

• U leent, spaart, belegt en verzekert bij dezelfde bank; tussentijds overstappen naar een andere geldverstrekker is daardoor lastig
• Het switchen tussen sparen en beleggen kan een kostbare onderneming zijn
• Bij tegenvallende beleggingsresultaten kunt u geld tekort komen om de hypotheeklening terug te betalen. U blijft dan zitten met een restschuld

Beleggingshypotheek

Bij een beleggingshypotheek betaalt u het geld dat je geleend hebt pas aan het einde van de looptijd terug. Gedurende de looptijd legt u maandelijks een premie in. Deze premie wordt bijvoorbeeld belegd in aandelen, obligaties, vastgoed of een combinatie van deze. Het is de bedoeling dat de beleggingen aan het einde van de looptijd van de hypotheek voldoende vermogen opleveren. Daarmee kan dan in één keer de hypotheek worden afgelost.

Zelf beleggen of via een levensverzekering 
De beleggingshypotheek kent twee varianten. Bij de ene variant belegt u rechtstreeks in beleggingsfondsen middels een aan de hypotheek gekoppelde beleggingsrekening. De meeste geldverstrekkers stellen hierbij een overlijdensrisicoverzekering als voorwaarde. Bij de andere variant beleg je via een levensverzekering. In beide gevallen wordt er gerekend met een prognoserendement maar is pas achteraf bekend of er voldoende vermogen is om de lening af te lossen. Mocht er te weinig vermogen zijn opgebouwd, dan blijf je met een restschuld zitten.

Vrijheid én risico
Een beleggingshypotheek geeft u veel vrijheid. U kunt – gegeven een minimale door de bank opgelegde maandpremie - grotendeels zelf bepalen hoeveel geld u iedere maand opzij legt en in welke beleggingsfondsen u investeert. Het aantrekkelijke van beleggen is dat de waarde van aandelen soms sterk kan stijgen. U verdient dan geld met een relatief kleine investering.

Maar beleggen is per definitie een onvoorspelbare en dus risicovolle onderneming. Het kan ook gebeuren dat u aandelen weinig tot niets opleveren. Dan blijft u aan het einde van de looptijd van uw hypotheek met een restschuld zitten.

Voor wie?
Een beleggingshypotheek is een aantrekkelijke optie wanneer u graag belegt. Bovendien moet u de nodige financiële risico’s kunnen permitteren.

De voordelen

• U hebt optimaal belastingvoordeel vanwege de hypotheekrenteaftrek.
• U bepaalt voor een belangrijk deel zelf hoeveel u opzij legt en wat u ermee doet.
• Als het meezit, kunnen uw beleggingen veel geld opleveren.

De nadelen

• U betaalt relatief hoge administratieve kosten bij de variant beleggen via een levensverzekering.
• Beleggen in aandelen is een risicovolle onderneming.
• Als het tegenzit, leveren uw beleggingen niet genoeg op om de hele schuld mee af te lossen en blijft u met een restschuld zitten.

Traditionele levenhypotheek

Er zijn twee verschillende soorten levenhypotheken. De ene wordt ook wel beleggings(verzekerings)hypotheek of universal-life polis genoemd. De andere is de traditionele levenhypotheek.
Bij het afsluiten van een (traditionele) levenhypotheek doe u twee dingen:

• U leent geld voor de aankoop van een huis
• Én u sluit een levensverzekering af

Gedurende de looptijd van de hypotheek betaalt u elke maand rente over het totale geleende bedrag. Gedurende de looptijd lost u niets af van uw schuld, maar wel betaalt u iedere maand het premiebedrag van uw levensverzekering. 
De levensverzekering heeft tot doel de lening aan het einde van de looptijd af te lossen.

Spaardeel en risicodeel
De premie van uw levensverzekering bestaat uit een spaardeel en een risicodeel. Dankzij het spaardeel spaart u gedurende de looptijd van de hypotheek een geldbedrag bij elkaar. Hiervoor krijgt u een gegarandeerde vergoeding. Daarnaast schrijft de verzekeraar jaarlijks een extra bedrag bij, bijvoorbeeld in de vorm van winstdeling. De hoogte hiervan kan van jaar tot jaar verschillen. Hierdoor heeft u geen zekerheid dat op de einddatum het volledige bedrag is opgebouwd en kan er zowel een overschot als een tekort ontstaan. Als de hypotheek afloopt, wordt het opgebouwde bedrag uitgekeerd. Met dit bedrag wordt uw hypotheek (gedeeltelijk) afgelost. De risicopremie wordt gebruikt voor het verzekeringsdeel.

Rendement
Hoeveel uw spaardeel precies oplevert, staat niet van tevoren vast, dit hangt af van de hoogte van de winstdeling. Wel wordt gewoonlijk een bepaald minimumrendement gegarandeerd. Daardoor bent u verzekerd van een minimumbedrag aan het eind van de looptijd. Meestal is dat zo’n 60% van het hypotheekbedrag.

In de praktijk is het gerealiseerde rendement meestal hoger. Normaal gesproken is het eindkapitaal voldoende om de complete hypotheekschuld te voldoen. U kunt zelfs extra geld overhouden. Maar denk eraan dat u altijd een risico loopt dat u met een restschuld blijft zitten.

Voor wie?
Een levenhypotheek is interessant als u beleggen te riskant vindt en sparen te terughoudend. U loopt een beperkt risico. Deze hypotheekvorm is vooral geschikt als u een hoog inkomen hebt, omdat u dan het meest profiteert van de renteaftrek.

De voordelen

• U betaalt een vast maandbedrag.
• U profiteert gedurende de gehele looptijd van maximale renteaftrek, doordat U niet aflost.
• Als het gerealiseerde rendement hoog is, spaart u meer geld bij elkaar dan uw hypotheekschuld.

De nadelen

• Bij de variatie waarin sprake is van winstdeling kan het uiteindelijke rendement te laag zijn om de hele schuld af te lossen en blijft u met een restschuld zitten.
• U betaalt relatief hoge administratieve kosten.

Spaarhypotheek

Bij een spaarhypotheek betaalt u iedere maand alleen rente over het geld dat u hebt geleend. U lost dus niets af. Dat doet u pas aan het eind van de looptijd van de hypotheek. Dan betaalt u in één keer het geleende bedrag terug. Om te zorgen dat je tegen die tijd over dat bedrag beschikt, sluit u een spaarverzekering af. Via deze spaarverzekering ‘spaart’ u het bedrag bij elkaar.

Aflossing verzekerd 
De verzekeringspremie die u iedere maand betaalt bestaat uit twee delen, een risicodeel en een spaardeel. De risicopremie wordt gebruikt voor het verzekeringsdeel. Het spaardeel zorgt voor een gegarandeerd geldbedrag. U weet dus altijd zeker dat u aan het einde van de looptijd u hypotheek geheel kunt aflossen, omdat de hoogte van de spaarpremie zodanig wordt vastgesteld dat aan het einde van de looptijd het spaarsaldo, inclusief de hypotheekrente gelijk is aan de hypotheekschuld.

Constante woonlasten
Een kenmerk van de spaarhypotheek is dat de spaarrente even hoog is als de hypotheekrente. Een stijging van de rente betekent dat u maandelijks een hoger rentebedrag moet gaan betalen over het geld dat je geleend hebt. U hoeft echter minder premie te betalen, omdat automatisch ook de spaarrente omhoog gaat. Hierdoor blijven uw maandlasten vrij constant, zelfs als de rente varieert.

Lastig overstappen
De koppeling tussen de hypotheek- en spaarrente heeft ook nadelen. De lening en de spaarverzekering sluit u bij één instelling af. Tussentijds switchen naar een andere instelling is moeilijk en gaat gepaard met kosten. 

Voor wie?
De spaarhypotheek biedt vrijwel constante lasten, een gegarandeerd geldbedrag op het eind en dus veel zekerheid. Dit maakt de hypotheek interessant voor mensen die zich geen kostenstijgingen kunnen permitteren. Dit geldt bijvoorbeeld voor starters, die weinig geld achter de hand hebben. Ouderen en alleenstaanden betalen een relatief hoge premie voor de overlijdensrisicoverzekering. Zij zijn vaak minder gunstig uit met een spaarhypotheek.

De voordelen

• U weet zeker dat u het complete hypotheekbedrag bij elkaar ‘spaart’
• U woonlasten zijn vrij stabiel, zelfs als de hypotheekrente stijgt
• Het kapitaal dat u al sparend opbouwt, is geheel belastingvrij

De nadelen

• U spaart nooit meer bij elkaar dan het hypotheekbedrag
• De koppeling tussen hypotheek en spaarrekening geeft u weinig flexibiliteit
• U bent relatief duur uit als de hypotheek- en spaarrente laag is

Annuïteiten hypotheek

Een annuïteit is een ander woord voor 'vast bedrag'. Wie een annuïteitenhypotheek afsluit, betaalt iedere maand een vast bedrag (afgezien van eventuele rentewijzigingen). Dit bedrag bestaat uit twee delen. Het ene deel is de rente die u moet betalen over de lening. Het andere deel, de aflossing, wordt gebruikt om de lening terug te betalen.

Steeds minder rente, steeds meer aflossing 
Hoewel u altijd hetzelfde maandbedrag betaalt, verandert geleidelijk de verdeling van dit bedrag over rente en aflossing. In het begin bestaat het grootste deel uit rente en een klein deel uit aflossing. Naarmate de looptijd vordert, wordt een steeds groter deel van dit maandbedrag gebruikt voor aflossing en dus een kleiner deel voor rentebetalingen. Het bedrag dat u geleend hebt wordt steeds lager, omdat u stapje voor stapje het geleende geld terugbetaalt. u betaalt daarom telkens minder rente. Een steeds groter deel van het vaste maandbedrag wordt gebruikt voor het aflossen van de lening.

Een rekenvoorbeeld
In de praktijk kost het u bij een annuïteitenhypotheek met een looptijd van 30 jaar ongeveer 22 jaar om de helft van het hypotheekbedrag af te lossen. De rest bent u kwijt aan rente. De andere helft van het hypotheekbedrag lost u af in de laatste 8 jaar, als u nog maar weinig rente hoeft te betalen. Uw maandlasten worden zo gekozen dat u aan het eind van die 30 jaar precies het gehele bedrag hebt terugbetaald. Niets meer, maar ook niets minder.

Afnemende populariteit
Hoewel je bij een annuïteitenhypotheek iedere maand hetzelfde bedrag betaalt, bent u in de praktijk iedere maand een beetje duurder uit. Alleen uw rentekosten zijn namelijk aftrekbaar van de belasting. Het belastingvoordeel wordt gaandeweg steeds kleiner, omdat je steeds minder rente betaalt.

Deze hypotheekvorm wordt steeds minder vaak gebruikt. Hypotheken die op de lange termijn fiscaal aantrekkelijker zijn, zoals de spaarhypotheek, zijn nu veel populairder.

Voor wie?
Een annuïteitenhypotheek is interessant voor mensen die een goed toekomstperspectief hebben. Iemand die aan het begin van zijn carrière staat, bijvoorbeeld.

Door de belastingaftrek bent u in de beginperiode relatief goedkoop uit. Later bent u netto steeds meer geld kwijt, maar hebt u waarschijnlijk een hoger inkomen om de hogere lasten op te vangen.

Een annuïteitenhypotheek kan ook interessant zijn als u toch niet van de renteaftrek kunt profiteren. Dit is bijvoorbeeld in het geval van een tweede woning.

De voordelen

• Een eenvoudige, heldere hypotheekvorm
• Veel belastingvoordeel en dus relatief lage lasten in de beginperiode
• Het geleende bedrag is gegarandeerd afgelost als de hypotheek afloopt

Lineaire hypotheek

Bij de lineaire hypotheek lost u iedere maand een vast bedrag af gedurende de looptijd, waardoor de schuld en de rente (maar dus ook de fiscale aftrek) jaarlijks lager worden.

Iedere maand minder 
Met een lineaire hypotheek geeft u dus steeds wat minder uit. Ook wordt uw hypotheekrenteaftrek steeds lager. Dat komt omdat alleen de hypotheekrente aftrekbaar is van de belasting en niet de aflossing.

Voor wie?
Een lineaire hypotheek is interessant voor mensen die zonder risico’s willen aflossen en snel van hun woonlasten af willen. En vooral geschikt voor mensen die nu een redelijk hoog salaris hebben en daar in de toekomst minder zeker van zijn, zoals bijvoorbeeld mensen die vroegtijdig willen stoppen met werken, of in deeltijd willen gaan werken. 

De voordelen

• U betaalt al gelijk een stuk van je schuld af.
• Uw hypotheeklasten nemen iedere maand wat af
• U betaalt in totaal minder rentevergoeding dan bij andere hypotheekvormen

De nadelen

• Uw lasten zijn aan het begin relatief hoog
• In de loop van de jaren neemt uw belastingvoordeel af